Früh anfangen mit Immobilien-Vermögen

Der deutsche Immobilien-Erstkäufer ist rund 40 Jahre alt und damit deutlich älter als andere Europäer. So ziehen Spanier meist noch vor ihrem 30. Geburtstag in die eigene Immobilie ein und verbinden frühzeitigen Vermögensaufbau mit den Freiheiten, die die eigenen vier Wände mit sich bringen.

Gerade die nach wie vor niedrigen Zinsen in Kombination mit attraktiven Immobilienpreisen bieten die einmalige Chance für junge Deutsche, es ihren europäischen Altersgenossen gleich zu tun: Auch Finanzierungen mit wenig oder ohne Eigenkapitaleinsatz sind aktuell für unter 5 Prozent zu haben. "Junge Menschen mit solidem Einkommen unterschätzen häufig ihre Möglichkeiten und lassen sich damit die frühe Chance auf einen soliden Grundstein für den Vermögensaufbau entgehen", so Robert Haselsteiner, Gründer und Co-CEO der Interhyp AG.

So lässt sich in der derzeitigen Situation mit der bisherigen Miete vielfach auch eine Finanzierung bedienen. Und wenn die erste eigene Wohnung zu klein wird oder eine berufliche Veränderung ansteht, kann die Immobilie auch wieder verkauft oder vermietet werden. Junge Käufer bleiben somit nicht ihr Leben lang festgelegt, können jedoch schon früh anfangen, Immobilienvermögen aufzubauen. Ein Beispiel zeigt: Mit rund 700 Euro im Monat lässt sich auch ohne Eigenkapital und mit einer bereits erhöhten Tilgung von 2 Prozent eine Immobilie für 130.000 Euro finanzieren. Unternimmt man den Schritt in die eigenen vier Wände bereits mit 28 Jahren, ist die Immobilie im Alter von 54 vollständig abbezahlt und entspricht bei einer unterstellten Wertentwicklung von nur 1,5 Prozent pro Jahr einem Vermögen von rund 190.000 Euro.

Über die Interhyp AG: Mit einem abgeschlossenen Finanzierungsvolumen von 4,4 Milliarden Euro in 2006 ist die Interhyp AG der größte unabhängige Anbieter privater Baufinanzierungen in Deutschland. Interhyp vergibt selbst keine Darlehen, sondern wählt aus 50 Banken, Versicherungen und Bausparkassen die optimale Finanzierung für den Kunden aus. Dabei kombiniert das Unternehmen die Vorteile des Internet mit kompetenter unabhängiger Beratung durch über 200 Baufinanzierungsspezialisten.

Dadurch liegen die Interhyp-Konditionen im Schnitt 0,5% unter denen, die bei traditionellen Filialbanken erhältlich sind. Mit Niederlassungen für eine persönliche Beratung vor Ort ist Interhyp in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Mannheim, München, Nürnberg und Stuttgart vertreten. Die Aktien der Interhyp AG sind im SDAX der Frankfurter Wertpapierbörse unter dem Kürzel IYP, ISIN: DE 00005121701, notiert.

Offene oder Geschlossene Immobilienfonds?

Anleger haben meist die Qual der Wahl, sollen sie besser einen offenen Immobilienfonds oder einen geschlossenen Immobilienfonds erwerben? Welche Lösung günstiger ist, ist von dem persönlichen Anlageverhalten abhängig, betonen Experten von Fondsvermittlung24 und zeigen einige Unterschiede der beiden Investmentmöglichkeiten nachfolgend auf.

Immobilienfonds, unabhängig davon, ob geschlossen oder offen, investieren in Immobilien. Der Unterschied liegt dabei in der Form der Investition und in der Handelbarkeit der Anteile. Unabhängig davon, ob man sich für einen offen oder einen geschlossenen Immobilienfonds interessiert, kann man mit Fondsvermittlung24.de viel Geld sparen, denn hier erhält man 100 Prozent Rabatt auf den Ausgabeaufschlag von offenen Immobilienfonds bzw. bekommt man bei geschlossenen Immobilienfonds ebenfalls attraktive Konditionen eingeräumt.

Rabatt auf den Ausgabeaufschlag von offenen Immobilienfonds

Die Angebote an offenen Immobilienfonds sind vielfältig, in der Regel bietet jede der größeren Fondsgesellschaften einen oder mehrere Immobilienfonds zur Auswahl. Investiert werden kann per Einmalanlage oder auch im Rahmen eines Sparplans. Ab 25 € monatlich erwirbt der Anleger Anteile an einem Immobilienfonds, Sondervermögen, welches von der Fondsgesellschaft, dem Fondsmanagement verwaltet wird.

Hier liegt der wesentliche Unterschied beider Immobilienfonds. Offene Fonds betreuen in der Regel mehrere Immobilien, halten zusätzliche Cash Bestände und können je nach Marktlage in andere Objekte investieren. Geschlossene Immobilienfonds bieten die Möglichkeit, sich an einem bestimmten Objekt zu beteiligen. Meist handelt es sich hierbei um Gewerbeimmobilien, welche auf diesem Weg zusätzliches Eigenkapital akquirieren, um tatsächlich realisiert werden zu können. Der Anleger wird mit Einzahlung seiner Einlage zum Miteigentümer eines bestimmten Objekts, für einen zuvor definierten Zeitraum.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds ist der Verkauf dieses Anteils nicht ohne weiteres möglich. Auch in der Höhe der Einzahlung unterscheiden sich geschlossene von offenen Immobilienfonds. Während offene bereits ab geringen Beträgen oder im Rahmen eines Sparplans zu erwerben sind, müssen für einen geschlossenen Immobilienfonds in der Regel mindestens einige tausend Euro Einmaleinlage geleistet werden.

Der Markt an geschlossenen Fonds ist reich an Angeboten. Anleger können in unterschiedlichen Kontinenten diverse Bauvorhaben unterstützen und zum Teil auch steuerliche Vorteile daraus ziehen. Aktuelle Angebote zu geschlossenen Immobilienfonds haben wir hier für Sie zusammengestellt. Sollten Sie dort ein Angebot, welches Sie interessiert nicht finden, fragen Sie bitte unter Angabe der Beteiligung nach unseren Konditionen. Fondsvermittlung24.de kann Ihnen für nahezu alle Beteiligungen ein attraktives Angebot machen. Jetzt informieren und Unterlagen zu geschlossenen Immobilienfonds anfordern.

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Günstig in Energieeinsparung investieren

Kosten sparen - Wohnwert steigern - Umwelt schonen. Besitzer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern sollten jetzt darüber nachdenken, an ihrem Haus kleinere oder größere Instandsetzungen oder Modernisierungen vorzunehmen, denn es locken attraktive Finanzierungskonditionen und Finanzspritzen vom Staat.

Viele Maßnahmen lassen Haushaltskasse klingeln. Rund die Hälfte aller Wärme geht in der Regel über Wände, Decken und Fenster verloren. Auch veraltete Heizungen und undichte Außenfassaden verursachen oft große Wärmeverluste. Modernisierte Gebäude hingegen können meist mehr Sicherheit vor künftigen Energiepreissteigerungen als Wohnungen und Häuser mit veralteten Standards bieten. Zudem verbessert eine sinnvolle Modernisierung in vielen Fällen das Raumklima, erhöht den Wohnkomfort, erhält die Bausubstanz und schont Umwelt und Geldbörse, denn nachhaltige Investitionen können sich langfristig durch geringere Energiekosten bezahlt machen.

So kann sich der Austausch einer alten Heizungsanlage gegen eine neue, verbrauchs- und somit emissionsärmere Therme bereits nach wenigen Jahren amortisieren. Zudem lassen sich oft auch für einen schmalen Geldbeutel einfache, individuell passende Lösungen finden. Der Clou: Zahlreiche Energie sparende Maßnahmen werden durch attraktive staatliche Förderprogramme und Zuschüsse unterstützt.

Modernisieren rechnet sich gleich vierfach: Sie können meist Ihre Energiekosten senken und sich somit unabhängiger von künftigen Entwicklungen der Preise für Gas, Öl oder Strom machen. Ein energetisch sinnvoll modernisiertes Haus bietet in aller Regel einen höheren Wohnkomfort und ein angenehmeres Raumklima. Und wenn Sie ohnehin anstehende Modernisierungsarbeiten mit Energie sparenden Maßnahmen verbinden können, sind die Mehrkosten häufig überschaubar.

Der Grund: Wenn Sie beispielsweise die Fassade neu verputzen, muss ohnehin ein Gerüst aufgestellt werden. Der Aufpreis für eine Wärmedämmung ist dann oft vergleichsweise niedrig. Zu einem späteren Zeitpunkt kann dies - schon weil wieder ein Gerüst notwendig wird - unter Umständen erheblich teurer werden. Sie können etwas Gutes für die Umwelt und Ihr Portemonnaie tun und beugen möglichen Vorschriften gegen überholte energetische Standards vor. Sollten Sie sich außerdem eines Tages entscheiden, Ihr Haus zu verkaufen oder zu vermieten, gilt geringerer Energieverbrauch in den meisten Fällen als Wert steigernd.

Mit dem Energiepass können womöglich Gebäude in Zukunft energetisch miteinander verglichen werden. Dabei gibt es keinen Unterschied zwischen Energieausweis und Energiepass, beides sind Synonyme. Die EU-Gebäuderichtlinie verwendet den Begriff „Energieausweis“. In Deutschland ist hingegen der Begriff „Energiepass“ schon früher üblich gewesen.

Ihre Vorteile liegen auf der Hand: Der Energieausweis soll die Energiespar-Qualität von Gebäuden bewerten und Mietern und Käufern somit eine wertvolle Entscheidungshilfe liefern, wie sie dauerhaft Energie und Heizkosten einsparen können. Wer also in Zukunft eine Wohnung bzw. ein Haus mieten oder kaufen möchte, erhält die Möglichkeit, seine zu erwartenden Heizkosten von Anfang an mit einkalkulieren zu können. Hinzu kommt, dass beim Verkauf von Immobilien eine durch den Energieausweis ausgewiesene gute Qualität oft Wert steigernd wirkt und in vielen Fällen die Verkaufschancen verbessert. So soll in Immobilienanzeigen künftig so selbstverständlich mit der Energieeffizienz von Gebäuden geworben werden, wie es bei Kühlschränken und Waschmaschinen längst gängige Praxis ist.

Übrigens: Für Neubauten ist der Energieausweis (Energiebedarfsausweis nach EnEV) schon seit 2002 verpflichtend. Wichtige Förderprogramme auf einen Blick: Wohnraum modernisieren Sie möchten Ihre Wohnimmobilie modernisieren oder einzelne Energiesparmaßnahmen durchführen? Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert z.B. sowohl den Neubau als Energiespar- oder Passivhaus als auch heiztechnische Einbauten im Neu- oder Altbau auf Basis erneuerbarer Energien mit zinsgünstigen Darlehen von max. 50.000 Euro je Wohneinheit. Auch wenn Sie eine Photovoltaik-Anlage zur Erzeugung von Solarstrom errichten möchten, bietet sich Ihnen die Möglichkeit, dies über die KfW günstig und flexibel finanzieren.

Unser Tipp für Sie: CO2-Gebäudesanierungsprogramm Falls Sie Ihr Haus in eine Energiesparimmobilie umwandeln möchten, kann sich für Sie das CO2-Gebäudesanierungsprogramm eignen, denn zahlreiche Maßnahmen zur CO2-Einsparung werden gegebenenfalls zusätzlich vom Bund zinsverbilligt. Hinweis: Wussten Sie schon, dass das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einen Zuschuss zu einer umfassenden Energiesparberatung für ältere Wohngebäude anbietet? Zudem kann vom BAFA der Einsatz erneuerbarer Energie in Gebäuden wie z.B. Installation von Solarkollektoranlagen und Biomasseanlagen (z.B. Holzpellet-Heizung) bezuschusst werden.

Darüber hinaus gibt es zahlreiche regionale Förderungen z. B. durch die Kommunen sowie günstige Modernisierungsdarlehen, über die Sie unsere unabhängigen Finanzierungsexperten gern beraten. Unabhängige Beratung hilft Zuschüsse nutzen und Kosten senken Fördermittel und Zuschüsse sind in der Regel nicht unbegrenzt verfügbar. Auch ein Rechtsanspruch besteht meist nicht. Die Förderungen werden auf Antrag gewährt, und mit der geförderten Baumaßnahme darf häufig erst dann begonnen werden, wenn ein schriftlicher Förderbescheid vorliegt. Außerdem können Förderprogramme oft nur einen Teil der Kosten abdecken.

Unser Tipp: Deswegen ist es wichtig, die Modernisierung insgesamt auf ein solides Fundament zu stellen. Auch wenn Sie erst in einiger Zeit mit einer Investition in Energieeinsparung liebäugeln, können Sie sich schon jetzt mit einem Bausparvertrag einen günstigen Effektivzins für morgen sichern. Eigentümer sollten sich auf jeden Fall gut informieren und verschiedene Finanzierungs- und Förderangebote miteinander vergleichen. Unsere unabhängigen Finanzierungsexperten stehen Ihnen dabei gern mit Rat und Tat zur Seite.

Liquidität durch Immobilienerwerb?

,,Cash-back-Modelle“ und mögliche schlimme Folgen

Vor ,,Cash-back-Modellen“ und ihren möglichen schlimmen Folgen warnt im folgenden Beitrag in diesem Forum der Stuttgarter Rechtsanwalt Dr. Hans-Martin Käser.

,,In überregionalen Tages- und Wochenzeitschriften findet man immer wieder Anzeigen mit der Überschrift "Liquidität durch Immobilienerwerb". Den potentiellen Käufern wird von den Inserenten in Aussicht gestellt, daß sie einen bestimmten Geldbetrag (engl. cash) aus dem fremdfinanzierten Kaufpreis zurück erhalten, wenn sie eine der angebotenen Immobilien kaufen. Aus diesem Grund werden diese Konstruktionen"Cash-Back-Modelle" genannt.

RA Dr. Käser gibt dazu folgende Informationen: ,,Häufig enthalten diese Annoncen nur eine entsprechende Überschrift und die Kontaktadresse. Sind die Anzeigen ausführlicher gestaltet, werben sie damit, daß auch Personen mit geringe­rem Einkommen und ohne Ersparnisse die beworbenen Immobilien erwerben können. Voraussaussetzung sei lediglich ein geregeltes Einkommen, d.h. ein bestehendes Arbeitsverhältnis. Die Immobilie trage sich selbst, so daß keine Kosten auf die Kaufinteressenten zukommen würden. Zudem bleibe eine monatliche Rendite für die Käufer.

Den Kaufinteressenten wird dieses paradiesisch anmutende Modell durch Beispielsrechnungen über die angebliche Höhe der Steuerersparnis und der Mieteinnahmen plausibel gemacht. Es wird ihnen versichert, daß sie aus dem durch Bankkredite voll finanzierten Kaufpreis einen bestimmten Betrag zu ihrer freien Verfügung zurück erhalten.

Unerfahrene fühlen sich durch ,,traumhafte Angebote“ angesprochen

Diese Annoncen sprechen in erster Linie Leser an, die gerade akuten Geldbedarf haben und diesen Bedarf nicht über eine Bank decken können oder wollen. Für diese Personen ist sowohl die versprochene Kapitalrückzahlung als auch die in Aussicht gestellte monatliche Zusatzrendite interessant. Solche Leser sehen hier eine Chance zur Lösung ihrer finanziellen Probleme oder bis dato unerfüllbaren Träume von einer eigenen Immobilie bzw. Altersvorsorge rücken in scheinbar greifbare Nähe. Aber auch Leser, die ein weiteres günstiges Anlageobjekt suchen oder die aufgrund ihrer Einkommensverhältnisse keine Ersparnisse bilden können, fühlen sich durch diese "traumhaften" Angebote verständlicherweise angesprochen.

Da man solche Anzeigen häufiger lesen kann, gehen gerade im Immobilienbereich unerfahrene Leser davon aus, daß solche Geschäfte üblich sind. Die naheliegende Frage, wie es eigentlich sein kann, daß man beim Kauf eines Wirtschaftsgutes noch eine Zahlung erhält, ohne selbst irgendwann eine Gegenleistung erbringen zu müssen, wird daher häufiger als man den­ken sollte, gar nicht erst gestellt.

Auch strafrechtliche Erwägungen werden verdrängt. Dies wird dadurch erleichtert, daß der weitere Geschäftsablauf durchaus seriös wirkt: Den Kaufinteressenten werden i.d.R. Immobilien der unteren Kategorie präsentiert. Die Vermittler rechnen ihnen z.B. vor, weshalb und wie sich die Immobilie durch Steuerersparnis und Mieteinnahmen auch bei geringem Monatsverdienst des Erwerbers selbst trage. Auf Fragen nach zukünftigen finanziellen Belastungen wird zugesichert, daß die fragliche Immobilie frisch renoviert sei, so daß vorerst keine weiteren Kosten entstünden.

Seriös wirkende Gutachten stammen zum Teil von Banken

Der Wert der Immobilie wird durch seriös wirkende Gutachten belegt. Diese stammen z.T. von Banken, z.T. von Gutachtern mit denen die Vermittler "vertrauensvoll" zusammenarbeiten. Den potentiellen Käufern wird der Kauf zudem als Chance späteren Wiederverkaufs mit Gewinnaussichten schmackhaft gemacht.

In der Regel sind die Vermittler solcher Geschäfte darin geübt, eine Vertrauensbasis zwischen den Interessenten und sich selbst herzustellen. Sie haben auf nahezu jede Frage eine beruhigende Antwort und sie können diese durch Berechnungen und "Nachweise" belegen. Beim ersten Hinsehen wirkt also alles sehr seriös. Die Vermittler sagen den Kaufinteressenten zu, sich um die Finanzierung zu kümmern, auch Notartermin und alles andere, was so zum Erwerb gehört, für die Interessenten zu erledigen.

Falls irgendwie möglich verhindern diese Verkäufer aber, daß die potentielle Erwerber das Objekt vor Vertragsschluss zu Gesicht bekommen. Soweit es den Kaufinteressenten in erster Linie auf den angebotenen Kapitalrückfluss ankommt, wird die Qualität des angebotenen Objektes ohnehin nicht so genau geprüft.

Wie Vermittler mitunter Finanzierungsprobleme auf ihre Art lösen

Bekundet der potentielle Erwerber Interesse, kümmern sich die Vermittler dieser Modelle tatsächlich mit Erfolg um die Finanzierung. Dazu muß man wissen, daß die Kreditinstitute Immobilienobjekte i.d.R. nur bis zu 75 Prozent, höchstens 80 Prozent von deren Wert beleihen. Ist eine Immobilie also z.B. 100.000 Euro wert, dann wird das Kreditinstitut höchstens einen Kredit von 80.000 Euro genehmigen, wenn keine anderweitigen Kreditsicherheiten (weitere Immobilien, Auto, o.ä.) vorhanden sind. Grundsätzlich müssten die Erwerber also 20 Prozent Eigenkapital vorweisen können.

Dieses Problem lösen die Vermittler, indem sie der Bank einen überhöhten Wert für die Immobilie angeben. Die Vermittler beantragen dann den Betrag als Darlehen, welcher der maximalen Beleihungsgrenze des jeweiligen Kreditinstitutes entspricht. Im notariellen Kaufvertrag wird angegeben, die 20 oder 25 Prozent , welche von der Bank nicht finanziert werden, habe der Verkäufer schon vom Käufer erhalten.

Tatsächlich ist dies natürlich nicht der Fall. Der Bank wird anschließend als Nachweis für das erbrachte Eigenkapital des Darlehensnehmers der Kaufvertrag vorgelegt. Soweit den Kreditinstituten dieser Nachweis nicht genügt, veranlassen die Vermittler, daß ein entsprechender Anteil ihrer Provision über Umwege auf ein gesondertes Konto des Käufers einbezahlt wird.

Für dieses Konto lassen sich die Vermittler Kontovollmacht einräumen. Der Bank wird dann zum weiteren Nachweis des Eigenkapitals ein Kontoauszug dieses Kontos vorgelegt. Anschließend wird dieser Geldbetrag vom Vermittler wieder abgezogen. Fehlt es den Kaufinteressenten nicht nur am Eigenkapital, sondern auch an einem Einkommen, das bei realistischer Betrachtung für die Finanzierung der fraglichen Immobilie ausreicht, werden den Banken von den Vermittlern. "ergänzte" Einkommensbescheinigungen der Käufer vorgelegt, ohne daß die Kaufinteressenten dies je erfahren. Erfolgt dann tatsächlich die Darlehensauszahlung, erhält der Verkäufer den Kaufpreis, der Vermittler eine "großzügige Provision" und der Käufer den ihm zugesagten Geldbetrag.

Ein Cash-Back-Modell in konkreten Zahlen - Beispiel von vielen

In konkreten Zahlen kann ein Cash-Back-Modell z.B. wie folgt aussehen: Die Wohnung hat einen objektiven Wert von 40.000 Euro. Dem Kaufinteressenten wird jedoch als Wert 80.000 Euro mitgeteilt. Gleichzeitig wird ihm eine Auszahlung in Höhe von 10.000 Euro zugesagt. Der Bank gegenüber wird ein Wert von 100.000 Euro angegeben und ein Darlehen in Höhe von 80 Prozent dieses Wertes, nämlich 80.000 Euro beantragt.

Zur Erlangung des Darlehens wird beurkundet, daß beim Käufer 20.000 Euro Eigenkapital vorhanden sind und diese an den Verkäufer bereits bezahlt wurden. Dieser Betrag wird ggf vom Vermittler auf ein Konto des Käufers überwiesen und nach Bewilligung des Kredits wieder abgehoben. Nach Auszahlung des Darlehens erhält der Verkäufer 80.000 Euro. Von diesem Betrag bezahlt der Verkäufer an den Vermittler 40.000 Euro Provision. Der Vermittler überweist sodann dem Käufer die versprochenen 10.000 Euro.

Dieses Beispiel ist nur eine von unzähligen Gestaltungsmöglichkeiten. Es sind z.B. auch Fälle bekannt geworden, bei denen Verkäufer und Vermittler ein und dieselbe Person waren. Ebenso sind Fälle aufgetreten, bei denen Mitarbeiter der Kreditinstitute beteiligt waren, indem diese beispielsweise überhöhte Schätzgutachten zum Wert der Immobilien erstellten oder Darlehen gewährten, obwohl sie Kenntnis von den unzureichenden Einkommensverhältnissen oder dem fehlenden Eigenkapital hatten.

Bei dieser letztgenannten Variante wählen die Initiatoren solcher Cash-Back-Modelle Immobilien aus, bei denen der gewünschte Kaufpreis zuzüglich Vermittlerprovision und Kapitalrückfluss an den Erwerber den Betrag nicht übersteigt, für welchen der beteiligten Sachbearbeiters der Bank die alleinige Entscheidungskompetenz bei der Frage der Darlehensgewährung hat. Auf diese Weise wird vermieden, daß andere, redliche Mitarbeiter die Darlehensgewährung verhindern, sobald sie erkennen, daß die Bonität der potentiellen Darlehensnehmer für den beantragten Kredit nicht ausreicht.

Bei einigen Merkmalen ist größtes Misstrauen angebracht

Aus der Vielzahl der Cash-Back-Modelle lassen sich einige gemeinsame Merkmale herausfiltern. Es ist daher größtes Misstrauen angebracht, wenn eines oder mehrere der nachfolgend skizzierten Merkmale im Zuge eines geplanten Immobilienerwerbs erkennbar wird:

• Für den Fall des Immobilienkaufs wird die Rückzahlung eines Geldbetrages aus der Vermittlerprovision oder aus einer späteren Kaufpreisreduzierung an den Erwerber oder an eine von diesem benannte Person versprochen.
• Teilweise wird als Begründung für den Kapitalrückfluss auch die in Aussicht gestellte Steuerersparnis herangezogen. Dem Käufer wird erklärt, daß diese Ersparnis umso höher ausfalle, je höher der "offizielle" Kaufpreis sei. Deswegen müsse der Kaufpreis im Vertrag höher beurkundet werden. Auch das Darlehen müsse entsprechend höher beantragt werden, damit eine Anerkennung durch das Finanzamt erfolgen könne. Der Käufer habe von dieser Gestaltung keinen Schaden, da ihm der Differenzbetrag erstattet werde. Bei dieser Darstellung wird der Kaufpreisrückfluss also als angeblich dem Interessenten zustehender "Differenzbetrag" getarnt.

Dazu ist anzumerken: Weder nachträgliche Kaufpreisreduzierungen noch sonstige Zahlungen an den Käufer einer Immobilie sind üblich! Wird dergleichen in irgendeiner Form vorgeschlagen, sollte man hellhörig werden. Dies gilt auch dann, wenn überzeugend klingende Gründe - wie die soeben dargestellte Variante der Steuerersparnis - für den überhöhten Kaufpreis mit anschließendem Kapitalrückfluss genannt werden.

• Es wird zugesagt, daß die Immobilie sich durch Mieteinnahmen und Steuerersparnisse selbst trage oder sogar noch eine laufende Rendite für den Erwerber abwerfe.

Tatsächlich ist der Immobilienerwerb ab einer bestimmten Einkommensstufe steuerlich interessant. Voraussetzung ist jedoch ein wesentlich höheres Einkommen als dasjenige, das regelmäßig von potentiellen Interessenten bei Cash-Back-Geschäften erzielt wird. Ebenso richtig ist es, daß der Erwerb bestimmter Immobilien steuerlich im besonderen Umfang begünstigt wird. Diese besonderen Begünstigungen sind aber zeitlich begrenzt und fallen danach ersatzlos weg.

Große Versprechungen sollten Misstrauen erwecken

Natürlich gibt es auch Immobilien, deren Rendite extrem gut ist. Solche Versprechungen sollten dennoch Misstrauen erwecken: Wenn eine Immobilie so rentabel ist, daß die Rückzahlung des für den Kaufpreis erforderlichen Kredites aus Erträgen der Immobilien erfolgen kann oder sogar noch eine darüber hinausgehende Rendite erwirtschaftet werden kann, stellt sich doch die Frage, warum diese Immobilie über ein solches Cash-Back-Modell verkauft wird und warum die Vermittler sich die Mühe machen, den Erwerbern mit Hilfe von falschen Angaben über den Kaufpreis o.ä. eine fragwürdige Finanzierung zu besorgen. Eine solche Immobilie müsste sich doch auch mit seriösen Methoden verkaufen lassen.

Wenn der Immobilien-Erwerber nicht anwesend sein soll...

Bedenklich wird es auch, wenn Verkäufer oder Vermittler sich "bereiterklären“, die Finanzierung der Immobilie zu klären, ohne daß der Erwerber dabei anwesend sein oder selbst Erklärungen abgeben müsste.

Initiatoren von Cash-Back-Modellen schrecken zur Erlangung der Finanzierung vor falschen Angaben nicht zurück, seien dies gefälschte Lohnabrechnungen von Scheinfirmen und "passende" Steuerbescheide, falsche Wertgutachten über die Immobilie oder unrichtige Angaben über das Eigenkapital der Kaufinteressenten. Auch der Kaufpreis für die Immobilie wird regelmäßig falsch angegeben.

Dem Erwerber wird nahegelegt, am Notartermin nicht selbst teilzunehmen, sondern eine ,,geschäftserfahrene Person“ mit der Teilnahme zu beauftragen. Häufig handelt es sich dabei um Vertrauenspersonen von Verkäufern oder Vermittlern, die vom Erwerber "natürlich" für diese "Kleinigkeit' kein Entgelt erwarten. Selbstverständlich nennen die Vermittler auch gute Argumente, warum für den Erwerber eine Teilnahme am Notartermin angeblich nicht opportun ist.

Wie oben dargestellt, wird notariell etwas beurkundet, das nicht der tatsächlichen Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer entspricht. Handelt es sich um einen gutgläubigen Käufer, ist davon auszugehen, daß der Käufer im Notartermin zu diesen Unterschieden Fragen stellen oder Protest gegen den Inhalt der notariellen Urkunde erheben würde. Ist der Käufer v.a. am versprochenen Kapitalrückfluß interessiert, befürchten die Initiatoren dieser Modelle, daß der Erwerber im Notartermin Fragen zu diesem Thema stellen wird.

Warum die Teilnahme des Käufers am Notartermin nicht erwünscht ist

Der Notar würde in beiden Konstellationen jedenfalls merken, daß Vereinbarung und notarielle Urkunde nicht identisch sind. Für Immobiliengeschäfte ist gesetzlich vorgeschrieben, daß alle Erwerbsabsprachen richtig und vollständig notariell beurkundet werden müssen. Da die Notare verpflichtet sind, die Einhaltung der Gesetze zu überwachen, wird ein Notar nach Feststellung von Diskrepanzen zwischen Notarvertrag und Absprache der Parteien keine Beurkundung des Kaufvertrages mehr vornehmen. Dies ist der wahre Grund, weshalb eine Teilnahme des Käufers am Notartermin unerwünscht ist.

Ein weiteres Merkmal von Cash-Back-Geschäften ist die Vereinbarung eines überhöhten Kaufpreises, d.h., die Immobilie wird zu einem viel höheren Preis verkauft, als dies deren tatsächlichen Verkehrswert entspricht.

Dieses Merkmal wird von den Erwerbsinteressenten zwar häufig erkannt, aber gerne verdrängt. Es werden seriös wirkende Gutachten vorgelegt, die den angeblichen Wert belegen sollen. Die Erwerber wollen diesen Gutachten ja gerne glauben, da ihr Hauptaugenmerk auf den Kapitalrückfluß gerichtet ist. Der Kaufinteressen sollte sich bewusst sein, daß auch Gutachten von Banken keine Garantie für den tatsächlichen Wert einer Immobilie darstellen. Es ist ja nicht auszuschließen, daß den Bankmitarbeitern geschönte Zahlen über den Ertrag der fraglichen Immobilie vorgelegt worden sind. Besser ist es daher, wenn der Erwerber sich selbst von der Qualität der angebotenen Immobilie überzeugt. Soweit diesem dazu das Sachwissen fehlt, lohnt sich fachkundige Hilfe.

Im Zweifel Immobiliengeschäft durch Rechtsanwalt prüfen lassen

Wird man im Rahmen eines geplanten Immobilienerwerbs mit einem oder mehreren dieser fünf Merkmale konfrontiert, sollte ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden, der sich mit dieser Materie auskennt. Auf diese Weise kann rechtzeitig ermittelt werden, wie seriös das konkrete Immobilienangebot tatsächlich ist. Die Kosten eines kompetenten Rechtsanwaltes sind mit Sicherheit geringer, als der Schaden, der als Folge des Erwerbs einer "Cash-Back-Immobilie" entsteht. Ein Rechtsanwalt kann auch beurteilen, ob es sich lohnt, selbst einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens über die fragliche Immobilie zu beauftragen und welche Kosten dadurch ggf. auf den Erwerbsinteressenten zukommen.

Für viele Betroffene bedeutet das Szenario den wirtschaftlichen Ruin

Der Erwerb einer Immobilie im Rahmen eines Cash-Back-Modells hat für den Käufer meist gravierende Nachteile: Der als Kapitalrückfluß erhaltene Geldbetrag ist schnell verbraucht. Die versprochene monatliche Rendite bleibt aus. Cash-Back-Immobilien befinden sich häufig in besonders schlechter Lage, sind dringend renovierungsbedürftig und nur schlecht oder gar nicht vermietbar.

Der Käufer muß jedoch weiterhin seiner Verpflichtung zu monatlicher Zins- und Tilgungszahlung an die finanzierende Bank nachkommen. Viele Käufer solcher Objekte verdienen nicht genug, um diese Zahlungspflichten aus eigener Kraft erfüllen zu können. Bleiben die fälligen Zins- und Tilgungsraten über einen gewissen Zeitraum (teilweise) aus, wird die finanzierende Bank den Kredit zur Zahlung fällig stellen.

Kann der Kreditnehmer auch diese Zahlung nicht leisten, kommt es typischerweise zu gerichtlichen Verfahren und Zwangsvollstreckungsmaßnahmen durch die Banken (z.B. Zwangsversteigerung und Einkommenspfändung ). Angesichts dieser misslichen Situation versuchen die Betroffenen i.d.R., die fragliche Immobilie wieder zu verkaufen.

Manche Betroffene erkennen erst im Rahmen ihrer Verkaufsbemühungen die Überteuerung der von ihnen erworbenen Immobilie. Ein Wiederverkauf ist - wenn überhaupt - häufig nur zum tatsächlichen Verkehrswert oder gar darunter und damit zu einem Bruchteil des gezahlten Preises möglich. Kommt es zur Zwangsversteigerung, wird i.d.R. nur ein Erlös deutlich unterhalb des Verkehrswertes erzielt.

Die Zah lungsverpflichtungen gegenüber den Kreditinstituten bestehen jedoch in der Höhe des ursprünglichen Kaufpreises. Gelingt es, die Immobilie entsprechend deren tatsächlichem Wert zu veräußern, muß die Differenz zwischen dem selbst gezahlten Kaufpreis und dem erzielten Wiederverkaufspreis an die Bank zurückgezahlt werden. Für viele Betroffene bedeutet dieses Szenario den wirtschaftlichen Ruin.

Vor Grundbucheintrag ist eine Auflösung des Kaufvertrages noch möglich

Nach Erwerb einer Cash-Back-Immobilie gibt es nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten, sich aus den Verpflichtungen des Kauf- oder des Darlehensvertrages wieder zu lösen bzw. Schadensersatz zu erhalten.

Der Erwerber einer Immobilie wird bekanntlich im Grundbuch eingetragen. Solange diese Eintragung noch nicht erfolgt ist, kann man sich bei Cash-Back-Modellen vom Kaufvertrag lösen, indem man sich darauf beruft, daß der Vertrag nicht die gesetzlich vorgeschriebene Form erfüllt. Der Kauf einer Immobilie muß notariell beurkundet werden.

Bei Cash-Back-Modellen ist der abgeschlossene Notarvertrag von den Parteien nicht gewollt und daher als Scheingeschäft endgültig nichtig. Die tatsächlich getroffenen Absprachen werden nicht richtig und vollständig beurkundet. Für die Wirksamkeit dieser Absprachen fehlt es daher an der notwendigen notariellen Beurkundung.

Der Formmangel (der fehlenden notariellen Beurkundung) wird jedoch durch die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch geheilt, deswegen gilt diese Lösungsmöglichkeit nur vor Eintragung des Käufers im Grundbuch. Will man sich auf diesen Formmangel berufen, sollte man dies dem Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, unverzüglich mitteilen. Notare werden nämlich i.d.R. bei der Beurkundung bevollmächtigt, alles Erforderliche zu veranlassen, damit eine Eintragung des Erwerbers im Grundbuch vorgenommen wird. Diese Vollmacht sollte man unverzüglich widerrufen. Darüber hinaus sollte das Finanzamt informiert und der Sachverhalt geklärt werden, damit keine Grunderwerbssteuer anfällt. Ist allerdings die Eintragung im Grundbuch erfolgt, scheidet diese Möglichkeit aus.

Wann Käufern solcher Immobilien Schadenersatzansprüche gegen Vermittler und Verkäufer zu stehen

Den Käufern solcher Immobilien stehen Schadensersatzansprüche gegen Vermittler und Verkäufer zu, wenn sie tatsächlich erfolgreich über die Verkehrswerte und den Zustand der gekauften Immobilien getäuscht wurden. Voraussetzung ist also, daß die Erwerber den falschen Angaben der Vermittler oder Verkäufer geglaubt haben und beim Erwerb der Immobilie einem entsprechenden Irrtum unterlegen sind.

Auch bei erfolgreicher Täuschung über die Steuervorteile und die zu erzielende Rendite kommt ein solcher Schadensersatzanspruch in Betracht. Es handelt sich um Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen vor Vertragsschluss - die Juristen nennen dies Ansprüche aus culpa in contrahendo - sowie Schadensersatzansprüche wegen Betruges.

Liegt tatsächlich eine erfolgreiche Täuschung vor, kommt neben der Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen auch eine Anfechtung des Kaufvertrages in Betracht. Rechtsfolge einer erfolgreichen Anfechtung ist, daß der Kaufvertrag als von Anfang an nichtig angesehen wird. Eine solche Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung ist jedoch nur binnen Jahresfrist möglich.

Gute Argumente sprechen für die Sittenwidrigkeit abgeschlossener Geschäfte

Schließlich sprechen gute Argumente dafür, daß die abgeschlossenen Geschäfte sittenwidrig und daher nichtig sind: Cash-Back-Modelle sind ihrem Wesen nach einerseits auf die Schädigung der finanzierenden Banken angelegt. Immobilienwert und Kaufpreis, Eigenkapital und u.U. Einkommensverhältnisse der Käufer werden gegenüber den Banken falsch angegeben.

Den Banken wird darüber hinaus suggeriert, daß sie für das Darlehen durch Grundpfandrechte an der fraglichen Immobilie eine ausreichende Kreditsicherheit zur Verfügung hätten, obwohl dies tatsächlich gar nicht der Fall ist, da die Immobilie einen geringeren Verkehrswert als angegeben hat, so daß die beantragte Darlehenssumme i.d.R. höher als der tatsächliche Verkehrswert der Immobilie ist. Andererseits sind solche Modelle auf eine persönliche Bereicherung der Initiatoren durch überhöhte Provisionen und der Käufer durch den Kapitalrückfluß zu Lasten der Banken angelegt.

Parallel dazu kann versucht werden, im gerichtlichen Verfahren die Nichtigkeit des Immobilienkaufvertrages wegen Wuchers geltend zu machen. Dies kann der Fall sein, wenn die Immobilie mindestens 50 Prozent über Wert verkauft wurde. Wird dies in Erwägung gezogen, ist also ein Sachverständigengutachten über den Wert der Immobilie notwendig.

Die skizzierten Rechtsansprüche berechtigen die Käufer, so gestellt zu werden, als ob sie den Kaufvertrag nie abgeschlossen hätten bzw. den Vertrag rückabzuwickeln. Das klingt zwar zunächst gut - diese Ansprüche gehen jedoch in der Realität meistens ins Leere. Solche Ansprüche sind gegen diejenigen gerichtet, die den Erwerber getäuscht haben, d.h. Vermittler und/oder Verkäufer.

Diesen Personen ist das Risiko ihrer Geschäftspraktiken bekannt. Sie verfügen daher erfahrungsgemäß über kein eigenes Vermögen oder werden über vermögenslose GmbHs tätig. Der Erwerber einer solchen "Cash-Back-Immobilie" sitzt also in der Zwickmühle: Die Immobilie behalten und abzahlen kann er entweder gar nicht oder nur unter großen Einschränkungen. Beruft er sich jedoch auf die (Form-)Nichtigkeit des Kaufvertrages, dann riskiert er, daß er die Immobilie ersatzlos verliert, weil weder vom Vermittler noch vom Verkäufer eine Rückzahlung des Kaufpreises zu erlangen ist. Die Pflicht des Erwerbers zur Kredittilgung und Zinszahlung bleibt jedoch bestehen.

Schadensersatzansprüche gehen meistens ins Leere

Gegen die Kredit gebenden Banken oder sonstige Kreditgeber kommen Schadensersatzansprüche aber nur in Ausnahmefällen in Betracht. Die Banken sind nicht zum Schutz ihrer Darlehensnehmer verpflichtet. Die Banken müssen daher weder über den tatsächlichen Wert der Immobilie noch über die generellen Risiken eines Immobilienerwerbs aufklären. Selbst wenn die Banken Schätzgutachten abgeben, wonach der Wert der Immobilie den Angaben der Vermittler entspricht und dafür beim Erwerber Gebühren abrechnen, können sie nur in Ausnahmefällen in Anspruch genommen werden. Schadensersatzansprüche gegen die Kreditgeber kommen i.d.R. nur dann in Betracht, wenn diese den Immobilienerwerb zu den dargestellten Konditionen veranlasst oder diesen gesteuert haben.

I st die Immobilie erst in der Zeit ab August 2002 gekauft worden, kann der Kreditvertrag möglicherweise zusammen mit dem Kaufvertrag als verbundenes Geschäft widerrufen werden. Dieses Widerrufsrecht steht den Erwerbern als Verbrauchern, d.h. als schützenswerte Privatpersonen, unter bestimmten Voraussetzungen zu. Ist man allerdings auf dieses Wider rufsrecht hingewiesen worden, muß der Widerruf grds. binnen zwei Wochen erfolgen; fehlte ein solcher Hinweis, ist der Widerruf nur binnen des ersten halben Jahres nach Vertragsschluss möglich. Diese Fristen sind also sehr kurz.

Ein solcher Widerruf des Kreditvertrages kommt nur in Betracht, wenn zwischen Immobilienkaufvertrag und Kreditvertrag eine wirtschaftliche Einheit anzunehmen ist. Eine solche Einheit war nach der bisherigen ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes praktisch ausgeschlossen. Seit August 2002 ist jedoch gesetzlich geregelt, in welchen Fällen ausnahmsweise doch eine solche "wirtschaftliche Einheit' in Betracht kommt: Bei der ersten Alternative macht sich der Kreditgeber die Veräußerungsinteressen des Verkäufers zu eigen, indem der als Makler oder sonstiger Vermittler des Verkäufers auftritt oder eine Provision erhält. Für diese Alternative genügt es allerdings noch nicht, wenn die finanzierende Bank einen Hinweis bzgl. einer Erwerbsmöglichkeit gibt (z.B. durch Aushang im Schaukasten).

Schwierige Durchsetzung von Rückabwicklungsansprüchen und Schadenersatz

Bei der zweiten Fallgestaltung übernimmt der Kreditgeber gegenüber dem Käufer Funktionen des Verkäufers im Rahmen der Planung, Werbung und Durchführung des Cash-Back-Modells. Bei der dritten Alternative begünstigt der Kreditgeber einseitig die Verkäuferinteressen, indem er z.B. ihm bekannte Mängel der Immobilie verschweigt. Bei allen drei Varianten handelt es sich um auslegungsbedürftige Generalklauseln. Konkrete Aussagen, wann einer der genannten Fälle tatsächlich gegeben ist, sind momentan nur begrenzt möglich, da noch abzuwarten bleibt, wie die Rechtsprechung diese Tatbestände auslegen wird.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof trotz der neuen Rechtslage mit Urteil vom November 2002 nochmals darauf hingewiesen, daß auch dem geschäftsunerfahrenen Laien bekannt sei, daß Kreditgeber und Verkäufer i.d.R. verschiedene Personen seien. Im Regelfall liege deshalb keine Einheit zwischen Kauf- und Kreditvertrag vor. Vor dem Hintergrund dieses Urteils ist davon auszugehen, daß die Rechtsprechung die oben aufgezählten Ausnahmetatbestände restriktiv auslegen wird.

Zusammenfassend läßt sich also feststellen: Ist eine solche Immobilie erst einmal erworben und der Erwerber im Grundbuch eingetragen, dann ist die erfolgreiche Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen ebenso schwierig wie die Geltendmachung von Rückabwicklungsansprüchen, sei es durch Anfechtung der Verträge, durch Berufung auf die Nichtigkeit dieser Verträge oder durch Widerruf. Wenn ein Erwerber rechtliche Schritte in Erwägung zieht, sollte ein Rechtsanwalt, der sich mit solchen Modellen auskennt, mit der Prüfung beauftragt werden, um festzustellen, welche Möglichkeiten im konkreten Fall bestehen bzw. welches Vorgehen am günstigsten ist.

Die Erwerber von Cash-Back-Immobilien verdrängen i.d.R., daß sie sich mit diesen Geschäften strafbar machen können. Der Vermittler - und bei Beteiligung auch der Verkäufer - machen sich strafbar wegen Betruges. Wie oben dargestellt, werden sowohl die Erwerber dieser Immobilien als auch die beteiligten Banken bei diesen Geschäften getäuscht und geschädigt. Werden gefälschte Einkommensnachweise vorgelegt, liegt auch der Straftatbestand der Ur kundenfälschung vor.

Auf den Immobilienkäufer kann neben dem Schaden
auch ein Strafverfahren zukommen

Häufig kommt es auch zu Strafverfahren gegen die Erwerber der Immobilien: Haben diese Erwerber von den Machenschaften des Vermittlers und/oder Verkäufers gewusst, sind sie als Beteiligte an den Taten der Vermittler/Verkäufer u.a. wegen Betruges zu Lasten der finanzierenden Banken ebenfalls strafbar. Die Erwerber machen sich auch dann strafbar, wenn es ihnen alleine auf den Kapitalrückfluß angekommen ist und sie die übrigen Umstände lediglich in Kauf genommen haben. Dabei ist es wichtig zu wissen, daß es für die Strafbarkeit schon genügt, wenn dem Erwerber bewusst ist, daß er das Darlehen nicht tilgen können wird. Es ist also für die Strafbarkeit nicht Voraussetzung, daß er beabsichtigt, es nicht zu tilgen.

Diese Rechtslage stellt für viele Erwerber ein böses Erwachen dar: Sie müssen erleben, wie "ihre" Immobilie zwangsversteigert wird, weil sie die Raten nicht tilgen können. Ihr Einkommen wird gepfändet, weil die Immobilie in der Zwangsversteigerung einen viel geringeren Erlös gebracht hat, als der ursprüngliche Kaufpreis und damit die Darlehenshöhe waren. In dieser Situation werden sie auch noch mit einem Strafverfahren konfrontiert.

Fazit: Cash-Back-Modelle sind jedoch nicht nur für Banken und Erwerber riskant, sondern auch für die beteiligten Immobilienverkäufer .

Wird ein solches Cash-Back-Geschäft nicht rechtzeitig angefochten oder widerrufen, riskieren sie neben der Strafbarkeit, daß sie auf ihrer schwer verkäufliche Immobilie sitzen bleiben und sie die an den Vermittler gezahlte, meist viel zu hohe Provision von diesem nicht zurück erhalten."

(Fragen zu diesem Bericht sind an den Autor Dr. Käser hier per Mail zu richten).